随着调控持续收紧，房地产市场渐渐“牛转熊”，观望的、抄底的、套现的，每一个交易行为背后，都有着交易双方对所处城市房地产行情的判断在支撑。
房地产市场的交易和股票市场的交易有相似之处，比如价格都需要成交量的配合，只有成交量明显提升的价格上涨才是可持续的。
所以，根据各城市成交量和房价的组合关系，就能大致判断城市房地产走势是否比较健康。
那么，目前哪些城市需要规避、哪些城市可以继续持有呢？本文来做个分析。
先来看房地产熊市的三阶段
首先来分析：如果房地产市场进入景气下行的周期，销量和房价的一般变动规律。
一般来说，如果房地产市场景气下行，市场大约会经历三个阶段：量升价跌、量跌价平、量平价跌。下面详细阐述：
在房地产景气下滑的过程中，在第一阶段，有前瞻性的房地产企业率先降价、实现存货变现，这样就可以手持大把现金来应对后面的行业寒冬。这一阶段的房地产市场表现为量升价跌。
到了第二阶段，观望情绪开始蔓延，在这一阶段，后知后觉的房地产企业就算继续调整价格，对销售的刺激作用也非常有限，因为购房者买涨不买跌，他们会继续观望后续是否有更低的价位出现，这时销量一般会持续萎缩直至达到只有刚需的地量水平，但即便这样，房地产企业也不会降价，这一阶段市场表现为量跌价平。
到了第三阶段，会出现行业的寒冬，随着销量达到地量水平，之前没有及时去化、资金链紧绷的房地产企业面临两个选择：一是大幅降价完成销售，二是将楼盘低价卖给其他开发商。因此，这个阶段房价会继续下行，这一阶段表现为量平价跌。
最后则是新一轮房地产市场景气周期的出现，推动因素可能是投机客入市、央行调低房贷利率、政府放松房地产调控措施等。
举例说明：来看上一轮房地产调整周期中的北京——2010年下半年，北京大体是量升价跌的阶段，这一阶段开发商通过降价来实现快速去化；2011年上半年，大体是量跌价平的阶段，这一阶段开发商即使降价也不会刺激销售，因此价格大体持平、同时销量逐步萎缩；2011年下半年和2012年上半年，大体是量平价跌的阶段，这一阶段销量回落到只有刚需入场的地量水平，同时开发商为了回笼现金会进行大幅度的降价来促进销售（参见图1）。
现阶段哪些城市在量缩价跌？
上面分析了房地产熊市中销量和房价的变动规律，下面来看一下本轮房地产调控期间，各城市的楼市走向。
如果把各城市的成交量环比和房价环比放到一张散点图中，那么，各城市的销量和房价的组合关系一般存在三种类型：第一类量缩价跌；第二类量缩价升；第三类量价齐升。
比如，根据各主要城市5月的销量环比和房价环比，那么各城市主要分布在三个象限中（参见图2）：
第一类城市量缩价跌，这类城市分布在左下角的第三象限中；
第二类城市量缩价升，这类城市分布在左上角的第二象限中；
第三类城市量价齐升，这类城市分布在右上角的第一象限中。
当然，5月还有一个城市是量升价跌的，那就是上海，在右下角的第四象限中，但这类情况一般比较罕见，在此不作重点分析。
现阶段各城市的买房策略
投资股票的人都知道：成交量对后续价格走势的影响很重要，如果成交量萎缩，说明想要建仓买入该股票的人气不足，价格很难出现上涨动能。买房也是如此。现阶段，哪些城市需要观望，哪些城市比较危险，哪些城市要赶紧下手，在此从成交量角度作个价值分析。
1、规避量缩价跌的城市：北京、苏州、厦门
首先要规避的城市就是量缩价跌的城市，这类城市已经有比较浓的观望情绪，典型的代表是北京、苏州和厦门（参见表1）。
这类城市后续的房价走势可能是先走平、再下跌。先走平的原因是在降价不能刺激销售的环境下，没有房地产企业会进行降价；随后则是销量持续萎缩至地量水平，这时房地产企业为了拿到现金保命，会再次进行大幅降价。因此，现阶段，这些城市的房产不必急于入手。
2、警惕量缩价升的城市：广州、东莞、济南
除了量缩价跌的城市要规避以外，还有一类城市表现为量缩价升，这类城市房价上涨的可持续性存在疑问。
因为量缩价升背后的原因可能有两种：
一种是房价的上涨已经超过了很多刚需购买者的购房能力，比如随着房价的上涨，很多刚需发现自己的首付款已经远远不够了，这时成交量会下来；
另一种是房价的上涨主要是由供给的收缩引发的，比如近期新开楼盘比较少。
不论是上述哪种情况，这类城市后续的房价上涨空间是有限的。如果是第一种情形，那么随着刚需的购房能力受到影响，后续的成交量会持续萎缩；如果是第二种情形，随着房价上涨，政府肯定会要求开发商不能捂盘、也会加大土地市场供应稳定市场预期。总之，这类城市就跟无量飙升的股票一样，一旦上车就容易被套牢。
从5月的销量和房价来看，量缩价升的城市主要是广州、东莞、济南，武汉、大连、杭州也有类似情况，但不如前三个城市严重（参见表2）。这类城市房价持续上涨的支撑不足，建议不必着急上车。
3、关注量价齐升的城市：宁波、昆明、深圳
最后一类城市是量价齐升，这类城市房地产基本面比较健康，价格上涨有销售的支撑，说明刚需购买力度较强，后续房价出现大幅回落的概率也较低。
这类城市主要包括宁波、昆明和深圳。福州、无锡、青岛、南昌5月也是量价齐升，但5月销量环比增幅较弱；南京和长春5月房价环比涨幅一般，但成交量增幅较大（参见表3）。
看完上面的分析，您是否对各主要城市目前的房地产基本面状况有了一定的了解呢？那就好好把握上车和下车的机会吧！
延伸阅读：
三四线城市房价为什么大涨？六大反常现象
作为典型的周期性行业，中国房地产市场小周期明显延长，引发了大量不同以往的反常现象。
华创证券分析师袁豪在报告中称，中国房地产行业呈现3年小周期规律，尤其以2008-2011年和2012-2014年两轮小周期较为严格，其中如销售面积、销售价格、土地成交面积、新开工面、可售面积等行业指标均呈现如此规律，甚至连房企财务角度的销售回款、存货、现金、负债率等公司指标也同样如此。
报告认为，本轮小周期正值中国经济低迷期，基准利率回升缓慢，原先3年货币周期规律将淡化，从而需求衰减更慢、供需逆转更晚，推动小周期延长。
同时，这也恰逢行业去库存，拿地持续跟不上销售，反映出加库存迟迟未出现，并考虑土地成交受供给约束、新开工受资金限制、新增供应受预售证监管制约等将导致加库存偏慢，原先3年库存周期将延长，供需逆转更晚，也令小周期延长。
报告称，本轮小周期自2015年初至今已经历29个月，但仍处去库存阶段，考虑本轮加库存阶段可能超30个月，小周期将延长至超5年。
报告认为，小周期延长造成了很多错位，以往周期下半场通常是行业高库存、紧货币，而本轮周期下半场却是行业低库存、中性货币，由此造成六大反常现象。
1
供不应求问题依旧，新房价格和去化率持续处于高位
虽然目前严厉政策打压之下，从销量的角度来看，房地产行业已经进入了周期的下半场，但由于经济低迷期间货币周期的淡化以及去库存大背景下库存周期延长，造成本轮小周期持续处于去库存阶段中，加库存阶段却迟迟没有到来。
并且考虑后续土地成交、新开工和新增供应三个层次的加库存节奏均偏慢，因而后续加库存阶段也会延长，导致小周期延长，同时也将导致后续虽是下行周期、但库存将持续处于低位，也就造成今年新增供应下降、甚至目前依然供不应求，新房价格和去化率依然处于高位的反常现象。
预计后续新增供应弹性也较弱，供需逆转也将来的更晚，那么后续新房价格和去化率将持续处于高位。
2
二、房企库存少、资金多，
土地市场更火热、新房降价更晚
从房企的角度来看，连续3年的去库存，导致房企的存货持续下降、并且未售存货占总资产比例降至近几年历史最低位，同时对应负债率也有所下降，其中扣除预收款的资产负债率和净负债率在近几年中有不小的改善，而过去2年的销售大好也就将下降的存货更多转为货币现金，因而目前房企的资金情况好于以往小周期。
同时也由于在2016年的高点处拿地较少，也就更加凸显了2017年房企库存少、负债低、资金多的情况，并且不同于2011和2014年房企库存高、负债高、资金少的状态，那么也就造成了目前土地市场火热，掌握一手房定价权的房企的主动降价时点可能会来的更晚一点。
3
行业差、但龙头房企不差，
行业集中度将持续快速提升
楼市严厉调控之下，行业逐步开始步入小周期下半场，房地产行业销量也持续走差，但不同以往的是，本轮小周期持续处于去库存阶段、而加库存阶段也迟迟没有到来，造成库存持续处于低位，甚至在预售证监管的限制下，新增供应持续低于当期需求，造成在本轮低库存延长周期中2017年的去化率却持续处于高位。
而在以往两轮周期中，对应的2011年和2014年的去化率却是大幅下降的，那么在这种低库存下行周期中，房企销售表现更多将由供给驱动。
由于龙头房企在融资能力、拿地能力、并购能力、更广布局等方面的拥有更强的优势而拥有更强的供货能力，由此将造成龙头房企销售好、而中小房企销售不好的局面，因而集中度出现跳增，并且考虑到低库存阶段较以往更长，因而集中度将持续快速提升。
4
中小房企资金断裂前中大房企提前并购，加剧集中度提升
在以往2轮周期中，无论大小房企都经历了快速加库存，在小周期下半场中，大小企业同样拥有库存多、负债高、资金少的问题，因而在中小房企降价、甚至资金断裂之时，出现大企业的并购意愿并不强、甚至也无力并购的的局面。
但在本轮周期中，中大房企目前面临更多的是库存少、负债低、资金多，其中尤其龙头房企库存低、负债低、资金多的现象尤为突出。
因而可以预言后续中小房企资金链断裂前，中大房企可能提前已经将中小房企并购了，一方面将造成本轮新房降价来的更晚一些，另一方面也将造成中大房企土地储备的扩充以及市场份额的进一步提升。
5
一二线的价格高位
给三四线的去库存起了良好的标杆作用
本轮小周期中三四线城市的持续成交热销其实也有部分原因归结于小周期延长，或者说是三四线城市成交热销是小周期延长的副产品。
虽然我们认为本轮三四线城市的核心驱动力是棚改货币化安置，但这也需要一个强的前提条件，就是一二线城市与三四线城市的价差以及房价高位刚性的示范作用。
而目前一二线城市的库存持续低位、并且预计后续库存低位仍将延续一段时间，这样也就造成了目前一二线城市的价格高位刚性，也就形成一二线城市往三四线城市的热度传递，甚至是目前正在进行当中的往更低能级的三四线城市的下沉、递推，最终达成三四线城市去库存的目的。
6
行业补库存与政策打压同时进行，
将造成后续开发投资不差
在以往2轮小周期中，销量周期与土地成交周期同步，由此可以理解为政策周期与库存周期呈负相关关系，尤其在2011年和2014年中，楼市政策打压与行业去库存同时发生。
该阶段中，房企由于库存高、销量差，所以导致其开发投资的意愿急剧下降，由此开发投资数据不断变差，这表明行业去库存中的政策打压对于投资负面影响较大。
而在本轮小周期中，上述逻辑形成了错位，在2016年中，楼市政策放松和行业去库存同步发生，造成了2016年开发投资不算好，在2017年或者后续阶段中，楼市政策打压和行业补库存或将同时发生，也造成了2017年开发投资不算差。
并且鉴于本轮周期后续仍将经历较长时间的加库存阶段，尤其在新三年棚改规划1,500万套的推动下，因而将确保后续的开发投资在政策打压的环境下表现并不差。
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